Как открыть посуточную аренду квартир: 625 000 ₽ на три квартиры в субаренде, договор с собственником и 47 000 ₽ в месяц владельцу

Три квартиры в субаренде в среднем городе приносят по нашей модели около 3,45 млн ₽ выручки в год — а владельцу из них остаётся около 47 000 ₽ в месяц, примерно 16 000 ₽ с квартиры. Причина в одной строке расходов: каждый месяц 105 000 ₽ уходит собственникам квартир, и платить их нужно и в июле, когда календарь забит, и в январе, когда пустует почти половина ночей. Запуск стоит 625 000 ₽ по смете — мебель, техника, залог, косметический ремонт — и ещё 174 000 ₽ нужно держать на первые три месяца, пока квартиры набирают отзывы и работают в минус. В ноль бизнес выходит на 18 бронированиях в месяц, вложения возвращает за 18 месяцев.

Мы ведём финансовые модели 185 ниш малого бизнеса. Ниже — три модели входа, договор с собственником, загрузка, при которой квартира окупает аренду, площадки и их комиссии, сезонность, оснащение, экономика от выручки до прибыли, сколько работает владелец, правила для соседей и иностранных гостей, налоги, смета по позициям и на чём нельзя экономить.

Рынок: спрос растёт, но предложение — быстрее

Посуточная квартира конкурирует с гостиницей тем, чего у гостиницы нет: кухней, стиральной машиной, двумя комнатами по цене одного номера, возможностью заселиться с ребёнком или собакой. Её гости — командировочные, туристы на выходные, семьи, приехавшие к врачу или на свадьбу, вахтовики, люди на время ремонта. Бронируют за один-четырнадцать дней, на две-четыре ночи.

Рынок растёт, но растёт и конкуренция. Управляющая компания FLAT INN в обзоре рынка 2026 года на vc.ru со ссылкой на данные ЦСР и Авито Путешествий оценивает посуточную аренду в 381 млрд ₽ в 2025 году и прогнозирует 442 млрд ₽ в 2026-м — плюс 16% после плюс 22% в 2025-м и 39% в 2024-м. Там же приведена загрузка, которая отрезвляет: у собственника с одним объектом она в среднем около 53,5% по данным Авито за первое полугодие 2025 года, у управляющих компаний с двадцатью и больше квартирами и отлаженным заселением — около 71%. Средняя цена ночи по стране — около 4 400 ₽.

Вывод для новичка: когда предложение растёт быстрее спроса, зарабатывает тот, у кого выше загрузка — за счёт рейтинга, фотографий, быстрых ответов, чистоты и бесконтактного заселения. Наши бенчмарки: выручка 100 000–800 000 ₽ в месяц с медианой 300 000 ₽, средняя бронь 5 000–30 000 ₽ с медианой 12 000 ₽, чистая маржа на стабильном году — от 0 до 25% с медианой 12%, окупаемость — 7–59 месяцев с медианой 22.

Три модели входа: своя квартира, субаренда, управление за процент

Своя квартира — самый спокойный вход: аренду платить не нужно, любая занятая ночь — доход. Но доходность считается от стоимости жилья: по оценке той же FLAT INN, при загрузке 70% это около 10% годовых в Москве и 20–27% в Самаре, Воронеже и Ярославле. Покупка квартиры в ипотеку под посуточную сдачу — частая ошибка: платёж банку, как и аренда, не ждёт сезона.

Субаренда — базовая модель нашего расчёта и самый быстрый способ получить несколько объектов без покупки жилья. Вы снимаете квартиру у собственника на год или дольше по цене длительной аренды, письменно получаете право сдавать её посуточно, обставляете и зарабатываете на разнице между помесячной арендой и посуточными ставками. Эта модель нишевая и требует переговоров: Константин Апрелев, вице-президент Российской гильдии риелторов, в интервью изданию «Реальное время» в мае 2026 года оценил долю арендодателей, которые сдают квартиры в субаренду, меньше чем в 1%. Большинство собственников, услышав «посуточно», отказываются, и поиск трёх подходящих квартир обычно занимает недели.

Управление чужими квартирами — следующий шаг, когда процессы отлажены: вы ведёте объявления, гостей и уборку за процент дохода собственника. Денег почти не нужно, нужна репутация. Под эту модель есть отдельный расчёт — управление недвижимостью.

Дальше считаем субаренду: три квартиры — студия, однокомнатная и двухкомнатная — в среднем городе по 35 000 ₽ в месяц каждая.

Договор с собственником: право сдавать посуточно — только письменно

Весь бизнес на субаренде держится на одном документе. Если в договоре нет права сдавать квартиру третьим лицам, посуточная сдача — нарушение договора, и собственник вправе его расторгнуть, а вложенные в мебель и ремонт деньги остаются в чужой квартире. Квартиру гражданину сдают по договору найма, и поднаём по статье 685 Гражданского кодекса допускается только с письменного согласия наймодателя; если договор оформлен как аренда, то же правило о согласии на субаренду даёт статья 615. Поднаём не может быть дольше основного договора и прекращается вместе с ним.

Что прописать в договоре с собственником:

1. Цель и право. Квартира берётся для сдачи в краткосрочный наём третьим лицам — посуточно, на срок от одних суток. Формулировка «с правом сдачи в поднаём (субаренду) без дополнительного согласия на каждого жильца».
2. Срок — от года, лучше от двух-трёх лет с правом продления. Мебель и ремонт на 200 000 ₽ в квартире окупаются за полтора года; договор на 11 месяцев без продления — риск потерять вложения.
3. Фиксированная цена на срок или понятная индексация раз в год. Рост аренды на 5 000 ₽ по каждой квартире — минус 15 000 ₽ в месяц из 47 000 ₽ прибыли.
4. Расторжение. Уведомление за два-три месяца, компенсация неотделимых улучшений или право забрать мебель и технику.
5. Ремонт и ответственность. Кто платит за поломку бойлера или протечку, что считается нормальным износом; ущерб от гостей возмещаете вы — из залога гостя и страховки.
6. Коммунальные платежи и управляющая компания. Кто и когда платит; право представлять квартиру перед УК и соседями.
7. Регистрация иностранных гостей. Право выступать принимающей стороной и подавать уведомление о прибытии — без этого вы не сможете заселять иностранцев законно.

Залог собственнику обычно равен месячной аренде: в нашей смете 105 000 ₽ за три квартиры, 17% вложений. Это не расход, а деньги, которые вернутся при выезде, если квартира в порядке, — но на старте их нужно найти вместе с мебелью.

Как выбрать квартиру: считаем порог загрузки

Квартиру выбирают от спроса, а не от цены аренды: центр, вокзал, деловой район, крупная больница или вуз рядом, транспорт и парковка, дом без конфликтных соседей. Дешёвая квартира на окраине проиграет более дорогой у метро, если та занята на 20% больше ночей.

Проверка любой квартиры — один расчёт на цифрах модели. Средняя бронь квартиры без трансферов — около 12 700 ₽ за три ночи, около 4 200 ₽ за ночь. С каждой ночи уходит около 22% на уборку, прачечную, комиссию площадок и расходники и 6% налога — остаётся около 3 050 ₽. Квартира стоит 35 000 ₽ аренды и около 6 700 ₽ коммунальных платежей и интернета в месяц. Получается:

• 14 ночей в месяц, около 45% загрузки — квартира окупает собственную аренду и коммунальные платежи;
• 18–19 ночей, около 60% загрузки — она окупает ещё и свою долю общих расходов: рекламу, подписки, бухгалтера, взносы ИП и износ мебели. Это и есть точка безубыточности бизнеса;
• 22–23 ночи, около 75% загрузки — уровень, на котором модель зарабатывает 47 000 ₽ в месяц на три квартиры.

Короткое правило: посуточная ночь в модели стоит в 3,6 раза дороже, чем ночь длительной аренды (35 000 ₽ / 30 ≈ 1 170 ₽). Если в вашем районе посуточная ночь дороже длительной меньше чем в 2,5 раза, квартира почти наверняка не окупит субаренду при обычной загрузке — ищите другую. Перед подписанием договора посмотрите, сколько похожих квартир в квартале уже сдаётся посуточно, по какой цене и насколько заполнены их календари.

Гости и каналы: площадки, прямые брони и рейтинг

Основной поток идёт через площадки — Авито Путешествия, Суточно.ру, Яндекс Путешествия, Островок, ЦИАН. Площадки дают гостей с первого дня, но берут комиссию с каждой брони: на странице для хозяев Авито Путешествий указана комиссия 15–20% от стоимости бронирования, а с платным продвижением общая плата за бронь может доходить до 30%. Комиссию других площадок смотрите в кабинете хозяина перед размещением — условия меняются, и разница в 5 процентных пунктов на 3 млн ₽ выручки — это 150 000 ₽ в год.

В модели воронка такая: около 110 обращений в месяц и около 25 бронирований — Авито и Суточно.ру приводят 45 обращений за 4 000 ₽ продвижения, Яндекс Путешествия — 30 за 2 400 ₽, контекстная реклама в Яндексе — 21 за 5 200 ₽, повторные гости и рекомендации — 14 бесплатно. Весь рекламный бюджет — 11 600 ₽ в месяц, около 465 ₽ на бронь.

Самое чувствительное допущение модели — доля прямых броней. Расчёт закладывает, что около 58% гостей бронируют напрямую — повторные гости, командировочные, которые возвращаются каждый месяц, гости с собственного сайта и из контекстной рекламы, — и комиссия в среднем по всем броням выходит около 7% выручки, около 20 000 ₽ в месяц. Если все брони пойдут через площадки по 17%, комиссия вырастет примерно до 49 000 ₽ в месяц, и прибыль трёх квартир упадёт с 47 000 до 19 000 ₽. Поэтому прямые брони — не бонус, а условие бизнеса: свой сайт с онлайн-бронированием (25 000 ₽ в смете вместе с профилями на площадках), база гостей с согласием на сообщения, договор и счёт для командировочных и компаний, скидка 5–10% за прямую бронь, карточка в картах Яндекса и 2ГИС. Переманивать гостей в переписке внутри площадки нельзя — за это блокируют объявление; прямой канал строится из повторных гостей, рекомендаций и рекламы.

Рейтинг — главный актив: ориентир модели — оценка не ниже 4,7 из 5 и не меньше 30 отзывов. Первые недели цену ставят на 10–15% ниже рынка, отвечают за минуты и проверяют каждую уборку лично.

Цена, загрузка и сезонность

Цены в модели — за бронь в среднем на три ночи: студия — 8 000 ₽, однокомнатная — 11 000 ₽, двухкомнатная — 16 000 ₽, квартира повышенного класса — 24 000 ₽; трансфер из аэропорта или с вокзала — 2 000 ₽, это небольшая допродажа. Средняя бронь с учётом всех типов — около 12 200 ₽.

Сезонность у посуточной аренды сильная. Коэффициенты в нашей модели: январь — 70% от среднего месяца, февраль — 75%, март — 85%, апрель — 95%, май — 100%, июнь — 110%, июль и август — по 120%, сентябрь — 100%, октябрь — 90%, ноябрь — 80%, декабрь — 90%. На стабильном году это значит:

• июль и август — около 365 000 ₽ выручки и около 103 000 ₽ прибыли в месяц, загрузка за 90%;
• сентябрь — около 304 000 ₽ и 59 000 ₽ прибыли;
• ноябрь — около 243 000 ₽ и 15 000 ₽;
• январь — около 213 000 ₽ и убыток около 7 000 ₽, февраль — около нуля.

Январь второго года, тринадцатый месяц модели, — снова убыточный месяц, хотя бизнес давно работает. Аренда собственникам одинакова в каждом месяце, а гостей зимой меньше — летняя прибыль должна дожить до весны.

Цена — главный рычаг загрузки. Летом и в дни концертов, выставок и форумов её поднимают на 20–50%; зимой лучше заполнить ночь со скидкой, чем оставить пустой: пустая ночь — это 1 170 ₽ аренды, которые всё равно уйдут собственнику. Скидки за неделю и месяц привлекают командировочных и закрывают зимние пустоты.

Оснащение квартиры: что входит в смету

Квартира в субаренде обычно сдаётся «с мебелью», но продавленный диван и старый матрас собственника на фотографиях проигрывают соседним объявлениям. Поэтому оснащение — главная часть сметы.

Мебель и доукомплектация — 180 000 ₽, 29% сметы. Это около 60 000 ₽ на квартиру: новый матрас и основание кровати (матрас — то, о чём гости пишут в отзывах первым), диван-кровать, чтобы двухкомнатная принимала четверых, обеденный стол и стулья, шкаф или вешалка с плечиками, шторы блэкаут, зеркало в полный рост, посуда, сковороды и кастрюли, гладильная доска, сушилка, мелочи для ванной. В студии хватает 40 000–50 000 ₽, в двухкомнатной уходит 70 000–80 000 ₽. Можно взять б/у, кроме матрасов и подушек — их только новыми.

Бытовая техника и электроника — 120 000 ₽, 19%. По 40 000 ₽ на квартиру: стиральная машина, если её нет у собственника, чайник, микроволновка, утюг, фен, пылесос, телевизор со смарт-функциями и роутер. Сломанный холодильник или отсутствие Wi-Fi — минус звезда в отзыве.

Косметический ремонт и декор — 90 000 ₽, 14%: покраска стен, замена смесителей и светильников, текстиль, картины и растения, которые делают фотографии. Капитальный ремонт в чужой квартире не делают — это вложения собственника, а не ваши.

Смарт-замки — 30 000 ₽ на три квартиры: кодовый или электронный замок с удалённой сменой кода. Он экономит час на каждом заселении и позволяет гостю прилететь в два ночи.

Текстиль — 40 000 ₽: по два-три комплекта постельного белья и полотенец на каждое спальное место, наматрасники, пледы, запасные подушки. Один комплект на кровати, один в прачечной, один в запасе.

Экономика трёх квартир: от выручки до прибыли

Считаем по модели среднего города на стабильном втором году: около 3,45 млн ₽ выручки за год, в среднем около 287 000 ₽ в месяц, это 22–23 бронирования по три ночи на три квартиры и загрузка около 75%.

Переменные расходы — около 62 000 ₽ в месяц, 22% выручки. Уборка и смена белья после каждого выезда — около 35 000 ₽: модель закладывает клинера и прачечную по 1 200 ₽ за студию, 1 400 ₽ за однокомнатную, 1 800 ₽ за двухкомнатную и 2 500 ₽ за большую квартиру. Комиссия площадок — около 20 000 ₽. Расходники и приветственный набор — шампунь, гель, чай, кофе, сахар, пакеты для мусора — около 5 600 ₽. Трансферы — около 1 200 ₽.

Постоянные расходы — около 160 000 ₽ в месяц, 56% выручки:

• аренда трёх квартир — 105 000 ₽, больше трети выручки. Это главный риск модели, и о нём ниже;
• коммунальные платежи и интернет по трём квартирам — 20 000 ₽: при посуточной сдаче свет и вода расходуются больше, чем у одного жильца;
• реклама и продвижение — 11 600 ₽;
• бухгалтер на аутсорсе — 10 000 ₽;
• подписки на сервисы: менеджер каналов, который синхронизирует календари площадок, платные функции площадок — 6 000 ₽;
• страховые взносы ИП за себя — около 7 700 ₽ в месяц: в 2027 году фиксированные 61 154 ₽ за год плюс 1% с дохода свыше 300 000 ₽, около 31 500 ₽.

Налог на упрощёнке «Доходы» 6% с 3,45 млн ₽ — около 207 000 ₽ за год, но ИП без наёмных сотрудников уменьшает его на все взносы за себя, около 92 600 ₽; к уплате — около 114 000 ₽, около 9 500 ₽ в месяц. Износ мебели, техники и ремонта — амортизация около 8 000 ₽ в месяц: деньги из кассы не уходят, но через три-пять лет диваны и матрасы придётся менять.

Чистая прибыль — около 566 000 ₽ за второй год, около 47 000 ₽ в месяц, 16% выручки. Это выше медианы ниши в 12% по двум причинам: модель держит загрузку около 75% вместо типичных 55–65% и закладывает больше половины прямых броней без комиссии. Ниже — что будет, если эти допущения не сработают.

Первый год слабее. Модель закладывает разгон: в первый месяц квартиры загружены на треть от нормы — около 74 000 ₽ выручки и убыток около 107 000 ₽; во второй — около 125 000 ₽ выручки и минус 70 000 ₽; в третий — около 194 000 ₽ и минус 21 000 ₽. С четвёртого месяца бизнес в плюсе, летом даёт по 100 000 ₽ в месяц. Выручка первого года — около 3,10 млн ₽, чистая прибыль — около 311 000 ₽.

Откуда 174 000 ₽ сверх сметы. Это убытки первых трёх месяцев за вычетом износа, который не уходит из кассы: аренда и коммунальные платежи начинаются с первого дня, а отзывы и загрузка — нет. В третьем месяце от 799 000 ₽ стартовых денег на счёте остаются считанные сотни рублей — запас посчитан впритык, и старт осенью, перед зимним провалом, требует запаса больше.

Окупаемость — 18 месяцев. Считаем по деньгам: чистая прибыль плюс амортизация. Вложения 625 000 ₽ возвращаются в июне второго года — за счёт первого лета.

Точка безубыточности — около 219 000 ₽ выручки в месяц, 18 бронирований, около 54 ночей из 90 — 60% загрузки. Средний частный хозяин с одной квартирой держит загрузку около этого уровня — поэтому многие и работают в ноль.

Что сдвигает экономику сильнее всего:

• Загрузка. При 65% вместо 75% выручка — около 249 000 ₽ в месяц, прибыль — около 20 000 ₽. При 55%, как у среднего частного хозяина, — убыток.
• Комиссия площадок. Все брони через площадки — прибыль около 19 000 ₽.
• Аренда. Плюс 5 000 ₽ по каждой квартире при продлении договора — минус 15 000 ₽ прибыли в месяц.
• Уборка своими руками. Если владелец убирает сам, 35 000 ₽ в месяц остаются у него, и доход вырастает примерно до 82 000 ₽ — но это ещё 10–12 часов работы в неделю.

Сколько работает владелец и сколько ему остаётся

В модели нет зарплаты управляющего: команда — только бухгалтер на аутсорсе. Значит, 47 000 ₽ в месяц — это и есть доход владельца за его работу, а не прибыль сверх зарплаты. Это бизнес «работа на себя», и его честнее сравнивать с зарплатой администратора, чем с пассивным доходом от вложений.

На трёх квартирах при 22–23 бронях в месяц — пять-шесть заездов в неделю — владелец ведёт переписку и бронирования на нескольких площадках (1–1,5 часа в день), проверяет квартиры после клинера, встречает гостей, которые просят заселить лично, решает внештатные ситуации — протечку, неработающий Wi-Fi, шумных гостей, в том числе ночью, — закупает расходники, возит бельё в прачечную и договаривается с собственниками. В сумме — около 15–20 часов в неделю плюс постоянная доступность. Если владелец сам убирает, добавляется 2 часа на каждую уборку с дорогой — около 45 часов в месяц, и тогда это почти полная занятость за 82 000 ₽ в месяц. Модель с клинером оставляет владельцу 47 000 ₽ за неполный день — и время, чтобы искать четвёртую и пятую квартиру: общие расходы на рекламу, бухгалтера и подписки почти не растут, и каждая следующая квартира с загрузкой 75% добавляет к доходу 20 000–25 000 ₽.

Организация: заселение, уборка, связь с гостями

• Менеджер каналов синхронизирует календари площадок и сайта — без него двойная бронь неизбежна уже на второй площадке. Он входит в 6 000 ₽ подписок.
• Бесконтактное заселение: смарт-замок с разовым кодом на срок брони и инструкция с фото подъезда, кодом домофона и паролем Wi-Fi за день до заезда. Ключи «в почтовом ящике» — первая причина краж и скандалов с соседями.
• Уборка по чек-листу между выездом в 12:00 и заездом в 14:00–15:00; в пиковые дни нужны два человека или клининговая служба. Фото после уборки — ваш довод в споре о порче имущества.
• Прачечная: между гостями нет времени стирать и сушить бельё в квартире — нужна прачечная с доставкой или своя машина в отдельном месте.
• Связь 24/7: гость, который не может открыть дверь в час ночи, не будет ждать до утра — он напишет отзыв.
• Учёт и документы: каждая бронь, оплата, комиссия и уборка — в одной таблице; гостям-компаниям — счёт и акт в день выезда.

Правила и риски: соседи, иностранцы, порча имущества

Посуточная сдача квартир законна. В марте 2023 года Конституционный суд указал, что Жилищный кодекс не запрещает краткосрочный наём квартир и сама по себе посуточная сдача не превращается в гостиничные услуги. Признаки гостиничной деятельности, по которым суд предложил оценивать каждый случай, — переоборудование квартиры, чтобы разместить значительно больше людей, сдача на срок меньше суток или не для проживания (для встреч и вечеринок) и постоянный персонал в местах общего пользования. Весной 2024 года в статью 30 Жилищного кодекса внесли поправки: сдавать квартиру посуточно можно, если это не нарушает права и законные интересы соседей, а квартира должна быть оборудована приборами учёта. При нарушениях соседи вправе идти в суд.

Согласия соседей закон не требует. Законопроект № 900934-8 об обязательном письменном согласии собственников всех смежных квартир Госдума отклонила в первом чтении в октябре 2025 года: профильный комитет указал, что права соседей уже защищены статьёй 30 Жилищного кодекса. На середину октября 2026 года такой нормы нет. Но направление понятно: регулирование ужесточается, и квартиры, на которые жалуются соседи, первыми попадут под суды и проверки. Правило «тишины после 22:00», запрет вечеринок, лимит гостей по числу спальных мест и залог за нарушение — не только забота о рейтинге, но и защита бизнеса.

Квартиры — не «средство размещения». Обязательная классификация и реестр средств размещения касаются гостиниц, апарт-отелей и других средств размещения, а не обычных квартир в многоквартирных домах. Туристический налог платят объекты из реестра средств размещения — с посуточной квартиры его не платят.

Иностранные гости. Принимающая сторона — тот, кто предоставил жильё, — подаёт уведомление о прибытии иностранного гражданина в МВД не позднее семи рабочих дней со дня прибытия, через МФЦ, отделение по вопросам миграции или почтой. В субаренде принимающей стороной выступаете вы, и для этого нужен договор с собственником с правом предоставлять квартиру для проживания; заранее уточните перечень документов в своём отделении по вопросам миграции. Без уведомления иностранных гостей не заселяйте: за нарушение миграционного учёта принимающую сторону штрафуют по статье 18.9 КоАП.

Порча имущества. Залог гостя 3 000–5 000 ₽ при заселении или предоплата с правилом удержания, фото квартиры после каждой уборки, правила проживания в объявлении и в квартире. Страховка квартиры и гражданской ответственности перед соседями закрывает то, что не покроет залог, — ремонт затопленной квартиры снизу может стоить больше годовой прибыли.

Потеря квартиры. Собственник может продать её, пустить родственника или поднять аренду при продлении. Договор на два-три года и условие о компенсации снижают риск, но не убирают — поэтому бизнес строят на нескольких квартирах у разных собственников.

Налоги: самозанятость, патент или упрощёнка

Самозанятость. Закон 422-ФЗ разрешает применять налог на профессиональный доход к доходу от сдачи жилых помещений, а Минфин в письме от 9 марта 2023 года № 03-11-11/19781 подтвердил, что это касается и сдачи жилья в поднаём с согласия собственника. Посуточная сдача в письме отдельно не разбирается, поэтому уточните позицию в своей налоговой до старта. Ставка — 4% с доходов от физлиц и 6% от компаний, учёт — в приложении «Мой налог», взносы платить не нужно. Ограничение — лимит 2,4 млн ₽ дохода в год: одна квартира с выручкой около 1,15 млн ₽ в год в него укладывается, две — на пределе, три с выручкой 3,1–3,45 млн ₽ — нет. Помощников по трудовому договору самозанятый нанимать не может.

Патент. «Сдача в аренду (наём) жилых и нежилых помещений» есть в федеральном перечне патентных видов деятельности по статье 346.43 Налогового кодекса, и с 2021 года в норме речь идёт о собственных или арендованных помещениях, то есть патент можно применять и к субаренде. Стоимость патента — 6% от потенциального дохода, который регион устанавливает в зависимости от числа объектов или их площади, а не от вашей фактической выручки. Патент уменьшается на страховые взносы за себя. При высокой загрузке в городе с невысоким потенциальным доходом патент бывает дешевле упрощёнки — сравните суммы в калькуляторе стоимости патента на сайте ФНС по закону своего региона и количеству квартир.

Упрощёнка «Доходы» 6% — режим по умолчанию в нашей модели: налог с выручки, уменьшенный на все взносы ИП за себя, если нет наёмных работников, — около 9 500 ₽ в месяц на стабильном году. «Доходы минус расходы» 15% при расходах около 77% выручки дал бы почти тот же налог — около 116 000 ₽ в год — при более сложном учёте: каждый расход, включая аренду собственнику, нужно подтверждать документами. Он выгоднее, когда аренда дороже, как в крупных городах. НДС на упрощёнке в 2026 году появляется при доходе выше 20 млн ₽ в год, в 2027-м — выше 15 млн ₽: три-пять квартир от порога далеко.

Смета: 625 000 ₽ по позициям

Полная потребность в деньгах — около 799 000 ₽: смета плюс 174 000 ₽ на первые три месяца, пока квартиры работают в минус. На одну квартиру это около 210 000 ₽ по смете и около 270 000 ₽ с запасом — так можно начать с одной квартиры и добавлять следующие из прибыли.

Выплата социального контракта до 350 000 ₽ покрывает чуть больше половины сметы. Залог собственнику и ремонт в чужой квартире за счёт выплаты, как правило, не оплачиваются, а на рекламу и продвижение разрешено тратить не больше 5% выплаты, поэтому фотосессия и профили на площадках целиком в неё не войдут. Реалистичный вариант на соцконтракт — одна-две квартиры на самозанятости с мебелью, техникой и замками за счёт выплаты.

На чём экономить и на чём нельзя

Можно. Мебель б/у — шкафы, столы, стулья, комоды с досок объявлений вдвое дешевле. Ремонт: покраска, свет и текстиль вместо замены полов и дверей — вы улучшаете чужую квартиру. Фотосессия в несезон — на первые недели хватит хороших фото с телефона при дневном свете, профессиональная съёмка — до первого лета. Свой сайт — на старте хватит страницы с бронированием и карточки в картах. Четвёртая квартира — пока три не держат 65% загрузки.

Нельзя. Письменное право на посуточную сдачу в договоре с собственником — без него все вложения в чужой квартире без защиты. Матрас и бельё — именно о них пишут в отзывах, а рейтинг ниже 4,7 снижает загрузку, на которой стоит вся модель. Смарт-замки: передача ключей вручную съедает часы и ломает поздние заселения. Уборка: экономия 300 ₽ на клинере стоит отзыва и нескольких броней. Запас на зиму: январь в минусе даже на втором году. Уведомления о прибытии иностранцев, залог гостя и страховка от затопления: один инцидент без них стоит годовой прибыли трёх квартир.

Частые вопросы

Можно ли сдавать квартиру посуточно без согласия собственника?

Нет. Поднаём жилья по статье 685 Гражданского кодекса допускается только с письменного согласия наймодателя, субаренда по статье 615 — с согласия арендодателя. Без него посуточная сдача — основание расторгнуть договор, а мебель и ремонт остаются в чужой квартире. Право сдавать посуточно третьим лицам пропишите в самом договоре.

Сколько можно заработать с одной субарендной квартиры?

По нашей модели среднего города — около 16 000 ₽ в месяц на квартиру при загрузке около 75%, после аренды собственнику 35 000 ₽, уборки клинером, комиссий площадок, рекламы, бухгалтера, взносов и налога. Если владелец убирает сам — около 27 000 ₽ на квартиру. При загрузке 55–60% квартира работает в ноль: всё уходит на аренду и расходы.

Можно ли работать самозанятым или нужен ИП?

Самозанятость подходит для одной-двух квартир: Минфин разрешил применять налог на профессиональный доход к доходу от поднайма жилья с согласия собственника, ставка — 4% с гостей-физлиц. Но лимит — 2,4 млн ₽ дохода в год, а три квартиры по модели приносят 3,1–3,45 млн ₽. Для трёх квартир и больше нужен ИП на упрощёнке 6% или на патенте на сдачу жилья в аренду.

Правда ли, что для посуточной сдачи нужно согласие соседей?

Нет. Законопроект о письменном согласии собственников смежных квартир Госдума отклонила в первом чтении в октябре 2025 года, и на октябрь 2026 года такой нормы нет. Закон требует другого: не нарушать права соседей и иметь приборы учёта в квартире; при нарушениях соседи могут обратиться в суд.

Сколько квартир нужно, чтобы бизнес окупился?

Окупается и одна квартира, но доход с неё сопоставим с подработкой. Три квартиры по нашей модели возвращают 625 000 ₽ за 18 месяцев и дают владельцу около 47 000 ₽ в месяц на втором году. Общие расходы — реклама, бухгалтер, подписки — почти не растут с числом квартир, поэтому каждая следующая квартира с загрузкой 75% добавляет к доходу 20 000–25 000 ₽ в месяц.

Смежные разборы: посуточная аренда загородных домов — соседняя ниша с другой сезонностью; бизнес по ремонту и отделке квартир — подрядчик для косметического ремонта; расчёты долгосрочной аренды квартир, хостела и апартаментов; как ИП выставить счёт на оплату — для командировочных и компаний; документы ИП в первый год — что оформить и сдавать после регистрации; УСН и НДС в 2026 году — порог, после которого упрощёнка платит НДС.

Цифры выше — медианы для среднего города из финансовых моделей MarketExpert по 185 нишам, обновление — октябрь 2026. Свою версию — с вашей арендой, числом квартир, ценами за ночь, загрузкой и долей прямых броней — посчитайте в конструкторе MarketExpert: помесячный план с сезонностью, точка безубыточности и срок окупаемости за 15 минут. Такой план можно показать собственнику квартиры, банку или комиссии по соцконтракту.